Loi Denormandie : réduire ses impôts en rénovant l'ancien
Le dispositif Denormandie récompense l'achat d'un logement ancien à rénover dans une commune à revitaliser. En contrepartie de travaux et d'un engagement de location, il offre une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix de revient, soit 63 000 € maximum.
Successeur du Pinel pour l'ancien, le Denormandie s'adresse à l'investisseur prêt à rénover un logement dans un centre-ville de commune moyenne. C'est l'un des rares dispositifs de défiscalisation immobilière encore disponibles, et il vise justement les villes où les prix d'entrée restent abordables.
Comment fonctionne la réduction ?
Contrairement au déficit foncier (une déduction), le Denormandie est une vraie réduction d'impôt : elle vient directement en soustraction de l'impôt que vous devez. Son taux dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer :
9 ans → 18 %
12 ans → 21 % (soit jusqu'à 63 000 € pour 300 000 € investis)
La base (prix + travaux) est plafonnée à 300 000 €.
Les conditions à respecter
Trois exigences principales encadrent le dispositif. D'abord, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ensuite, le logement doit se situer dans une commune éligible (programme Action Cœur de Ville ou opération de revitalisation de territoire). Enfin, il doit être loué nu, en résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressourcesdu locataire. Le non-respect d'une seule de ces conditions, même une année, peut entraîner la reprise de l'avantage fiscal.
Un point de vigilance
La réduction Denormandie n'est pas un crédit d'impôt : si elle dépasse l'impôt que vous devez une année, l'excédent est perdu. Elle entre aussi dans le plafond global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an. Il faut donc calibrer son investissement en fonction de son impôt réel — c'est ce que le calculateur ci-dessus vous aide à visualiser.
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