Déficit foncier : réduire ses impôts grâce aux travaux
Quand vous rénovez un bien loué nu, vos travaux peuvent effacer vos revenus fonciers et réduire votre impôt sur le revenu. C'est le mécanisme du déficit foncier. Voici comment il fonctionne et combien vous pouvez économiser.
Le déficit foncier est l'un des rares leviers de défiscalisation qui récompense l'amélioration réelle d'un logement. Si vos charges — travaux en tête — dépassent vos loyers, la différence vient réduire votre revenu imposable, et donc votre impôt.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Il concerne uniquement la location nue au régime réel (le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, ne permet pas de déficit). Deux règles structurent le calcul :
Les autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) créent un déficit imputable sur votre revenu global — salaires compris — dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond majoré pour la rénovation énergétique
Depuis 2023, le plafond d'imputation est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe DPE E, F ou G à une classe D ou meilleure. Ce dispositif, initialement prévu jusqu'à fin 2025, a été prorogé jusqu'à fin 2027 par la loi de finances 2026 — une fenêtre intéressante pour les passoires thermiques.
Une contrainte à connaître
En contrepartie de l'avantage, le bien doit rester loué nu pendant les trois années qui suivent l'imputation sur le revenu global. Vendre, basculer en meublé ou reprendre le logement avant ce délai entraîne la reprise de l'avantage fiscal. Le déficit foncier récompense donc un engagement locatif durable, pas une opération de court terme.
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