Amortissement LMNP : comment ça marche et combien vous déduisez
L'amortissement est le grand avantage du meublé au régime réel : il vous permet de déduire chaque année une part de la valeur de votre bien, réduisant fortement — souvent à zéro — l'impôt sur vos loyers. Voici comment il se calcule, composant par composant.
Contrairement à une charge classique, l'amortissement ne correspond à aucune dépense de l'année : c'est la constatation comptable de l'usure du bien. En LMNP au réel, il se déduit de vos loyers imposables, ce qui explique pourquoi tant d'investisseurs paient peu ou pas d'impôt sur leurs revenus locatifs pendant des années.
Un amortissement par composants
On n'amortit pas le bien d'un bloc. L'expert-comptable ventile le prix entre plusieurs composants, chacun amorti sur sa propre durée, car ils ne s'usent pas au même rythme :
Le gros œuvre (~50 %) s'amortit sur 50 ans.
La façade et l'étanchéité (~10 %) sur 25 ans.
Les installations (électricité, plomberie, chauffage, ~15 %) sur 20 ans.
Les agencements (~10 %) sur 15 ans.
Le mobilier est amorti à part, sur 7 ans environ.
Votre amortissement LMNP par composants
En meublé au réel, le bien s'amortit composant par composant, sur des durées différentes. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais.
| Composant | Valeur | Durée | Dotation/an |
|---|---|---|---|
| terrain | 29 100 € | non amorti | — |
| gros œuvre | 97 000 € | 50 ans | 1 940 € |
| façade / étanchéité | 19 400 € | 25 ans | 776 € |
| installations (élec, plomberie, chauffage) | 29 100 € | 20 ans | 1 455 € |
| agencements | 19 400 € | 15 ans | 1 293 € |
| mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
Estimation selon une ventilation type (terrain 15 %, gros œuvre 50 % sur 50 ans, façade 10 % sur 25 ans, installations 15 % sur 20 ans, agencements 10 % sur 15 ans ; mobilier sur 7 ans). La répartition réelle dépend d'une étude au cas par cas par votre expert-comptable. L'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP : la fraction non utilisée une année est reportée sur les suivantes.
Une règle importante : pas de déficit
L'amortissement ne peut pas creuser un déficit en LMNP : il ne peut réduire votre bénéfice imposable que jusqu'à zéro. La fraction non utilisée une année n'est pas perdue — elle est reportée sans limite de durée sur les exercices suivants. C'est ce qui permet de « lisser » l'avantage fiscal sur de nombreuses années.
À la revente, un point de vigilance
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : le prix d'acquisition retenu est diminué du cumul amorti, ce qui augmente la plus-value taxable. L'avantage pendant la détention est donc en partie repris à la sortie — un élément à intégrer dans votre stratégie de long terme.
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