Comparer deux biens locatifs : lequel choisir ?
Face à deux ou trois annonces, difficile de savoir laquelle est la meilleure affaire. Le prix le plus bas n'est pas toujours le plus rentable. Comparez-les sur les mêmes critères nets pour trancher objectivement.
Un bien moins cher mais avec des charges élevées, une vacance importante ou un loyer faible peut être moins rentable qu'un bien plus cher mieux placé. Seule une comparaison sur des indicateurs nets — cashflow, rendement, rentabilité à terme — permet de décider en connaissance de cause.
Comparer ce qui est comparable
L'erreur classique est de comparer des rendements bruts. Un bien à 6 % brut avec de lourdes charges de copropriété peut rapporter moins qu'un bien à 5 % brut sans charges. Le comparateur ci-dessous met chaque bien au même régime d'analyse : tout est calculé net de vacance, d'assurances, de charges et d'impôts.
Comparez plusieurs biens
Saisissez deux ou trois biens et voyez lequel offre le meilleur rendement. Les meilleures valeurs sont surlignées.
| Indicateur | Bien A | Bien B |
|---|---|---|
| Cashflow / mois | -313 € | -313 € |
| Rendement net | 4,1 % | 4,1 % |
| TRI | 3,6 % | 3,6 % |
| VAN | +11 064 € | +11 064 € |
| Apport récupéré | > 25 ans | > 25 ans |
| Mise de départ | 41 250 € | 41 250 € |
Chaque bien est évalué en net-net (vacance, assurances, charges, impôts, remboursement du prêt), sur 25 ans avec revente en fin de période pour le TRI et la VAN. Le surlignage vert indique la meilleure valeur de chaque ligne — mais le « meilleur » dépend aussi de votre stratégie (cashflow immédiat, patrimoine à terme, mise de départ limitée…).
Le meilleur bien dépend de votre objectif
Il n'y a pas de « meilleur » bien dans l'absolu. Si vous cherchez un complément de revenu immédiat, privilégiez le cashflow. Si vous visez la constitution d'un patrimoine à long terme, le TRI et la VAN comptent davantage. Si votre apport est limité, la mise de départ devient le critère décisif. Le comparateur vous montre les arbitrages ; la décision reste la vôtre.
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