Combien puis-je emprunter ? Calculez votre capacité d'achat
Avant de chercher un bien, une question s'impose : quel budget la banque va-t-elle vous accorder ? Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos crédits en cours, de la durée et du taux. Voici comment l'estimer.
Chercher un bien sans connaître son budget, c'est risquer la déception. La capacité d'emprunt se calcule à partir d'une règle simple mais stricte, appliquée par toutes les banques françaises.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Autrement dit, l'ensemble de vos mensualités de crédit (le nouveau prêt + ceux déjà en cours) ne peut pas excéder 35 % de ce que vous gagnez.
Le deuxième plafond, tout aussi contraignant : la durée
La règle des 35 % ne suffit pas à elle seule : le HCSF plafonne aussi la durée du crédit à 25 ans. Une extension à 27 ans reste possible dans deux cas précis : un achat en VEFA (logement neuf avec différé d'entrée dans les lieux), ou des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération. En dehors de ces deux cas, aucune banque ne peut légalement aller au-delà de 25 ans — même avec un excellent dossier.
Les deux plafonds jouent ensemble : allonger la durée réduit la mensualité et fait donc mécaniquement remonter le taux d'endettement disponible, mais seulement jusqu'à la limite de 25 (ou 27) ans. Au-delà, il n'y a plus de levier possible sur ce paramètre.
Ce qui augmente (ou réduit) votre capacité
Plusieurs leviers jouent : la durée (dans la limite de 25-27 ans vue plus haut, l'allonger réduit la mensualité et augmente le capital empruntable, mais coûte plus cher au total), le taux (plus il est bas, plus vous empruntez), vos crédits en cours (ils réduisent directement votre capacité), et l'apport (il s'ajoute au capital pour déterminer votre budget d'achat). Pour un investissement locatif, les banques intègrent aussi une partie des loyers attendus (souvent 70 %) à vos revenus.
Du capital empruntable au budget d'achat
Attention à ne pas confondre le capital que vous empruntez et le prix du bien que vous pouvez acheter. À votre capacité d'emprunt s'ajoute votre apport — mais il faut aussi réserver les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien). Le calculateur ci-dessus fait cette distinction pour vous donner un budget d'achat réaliste.
Une estimation, pas un accord
Ce calcul vous donne un ordre de grandeur fiable, mais la banque examine aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Seule une simulation avec un conseiller ou un courtier débouche sur un accord de principe.
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